פסק-דין בתיק עת"מ 26953-03-10

העתירה שבפני מכוונת כנגד החלטת המשיבה 1 (להלן "הועדה המחוזית"), אשר סירבה לאשר את החלטת המשיבה 2 (להלן "הועדה המקומית") ולהתיר לעותרים "שימוש חורג" לגן ארועים, במקרקעין המצויים בדרום ראשל"צ בסמוך לכביש 431 והידועים כחלקות 25 ו- 26 בגוש 3631 (להלן: " המקרקעין").

הרקע העובדתי וההליכים המשפטיים הקודמים

1.         העותרת היא בעלת הזכויות במקרקעין על פי חוזי  שכירות עם  המשיבים הפורמאליים.

2.         על המקרקעין חלה תכנית רצ/1/1 (להלן: " תכנית רצ/1/1") המייעדת אותם לאזור חקלאי,   והם הוכרזו כקרקע חקלאית כמשמעותה בתוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 (להלן "חוק התו"ב"). התכליות והשימושים המותרים על פי הוראות תכנית רצ/1/1 באזור חקלאי הם: חקלאות, משתלות, גננות וחממות, רפתות ולולים  (במרחק 200 מ' מאזור מגורים), מתקני השקיה, תעול, ניקוז והספקת מים וביוב. גן ארועים אינו נמנה על התכליות המותרות באזור חקלאי.

מכח תכנית רצ/1/1 ניתן להוציא היתרי בניה.

3.         ביום 12.11.03 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר מחוזית 21/3 (להלן: " תמ"מ 21/3"). המקרקעין נשוא העתירה נכללים בתמ"מ 21/3, בתחום אזור "נופש מטרופוליני", המאפשר שימוש לגן ארועים. אין בתמ"מ 21/3 יעוד אחר המאפשר שימוש לגן ארועים במדרג התכניות. תמ"מ 21/3 היא תכנית גבוהה יותר מרצ/1/1, היא אינה יורדת לרמה ספציפית ולא ניתן להוציא מכוחה היתרים ("תכנית כתמים").

            בסעיף 3 לתמ"מ 21/3 מוגדרות מטרות התכנית וביניהן "שמירה על רצף של שטחים פתוחים גדולים בכלל, ועל עתודות קרקע לעיבוד חקלאי בפרט".

            ביחס ל"אזור נופש מטרופוליני" קובע סעיף 7.6.2 הנחיות והוראות תכנון שהחשובות לענייננו הן:

" 1. תוכן תכנית מתאר מקומית או תוכנית מתאר מחוזית חלקית, אשר תתייחס לכל האזור בשלמותו.

2. התכנית תייעד את מרבית השטח למטרות שטחים פתוחים ונופש בשטחים פתוחים ושירותים נלווים להם בלבד, בראיה אזורית...

3.....

4. הבניה והפתוח באזור נופש מטרופוליני יהיו על פי תכניות מפורטות אשר יוגשו כהוראת תכנית המתאר המקומית או המחוזית החלקית".

4.         לטענת העותרת, היא התקשרה בחוזי שכירות עם המשיבים הפורמליים למטרת הקמת גן אירועים לאור העובדה כי באותו מקום קיימים כבר גני אירועים, ולאחר שערכה בירורים מוקדמים עם הועדה המקומית והבהירה במפורש כי בכוונתה להפעיל במקום גן אירועים. בהנחיית הועדה המקומית הגישה העותרת בקשה להיתר, לבניית מחסן חקלאי בשטח של 1876 מ"ר, וביום 1.6.00 התירה לה הועדה המקומית את הבניה המבוקשת. במהלך בנייתו של המחסן חרגה העותרת מהמותר לה על פי ההיתר והוגש נגדה כתב אישום לבית המשפט לענינים מקומיים בראשון לציון (ת"פ 1901/01). ביום 15.11.2001 הורשעו העותרת ומנהלה, והוצא צו הריסה לתוספות שנבנו שלא על פי ההיתר, עם ארכה להריסתן, לצורך הסדרתן. כמו כן נאסר השימוש במקרקעין בניגוד למותר בהיתר.

5.         ביום 15.02.01, הגישה העותרת בקשה להתרת שימוש חורג במקרקעין לצורך אולם שמחות והתרת תוספת בנייה.

ביום 19.4.2001 נידונה בקשת העותרת בפני הועדה המקומית ואושרה על ידה. בהיות הקרקע קרקע חקלאית מוכרזת היה צורך, בהתאם לאמור בתוספת הראשונה לחוק  התו"ב, לקבל את אישור הועדה המחוזית. ביום 16.10.2001 דנה הוועדה המחוזית בהמלצת הוועדה המקומית ודחתה את בקשת העותרת.

6.         כנגד העותרת ננקטו הליכים פליליים נוספים בגין עבירות בנייה במקרקעין הן על ידי הוועדה המקומית (עמ"ק 1150/02) והן על ידי הוועדה המחוזית (עמ"ק 2531/02    ועמ"ק 2532/02).

ההליכים הסתיימו בהסדר טיעון בו ניתן, בין היתר, צו הריסה למחסן החקלאי שנבנה על המקרקעין. ביצוע הצו נדחה על מנת לאפשר לעותרת להסדיר את חריגות הבניה ולקבל היתר לשימוש חורג.

7.         עם פרסומה של תמ"מ 21/3, אשר  קבעה את יעודו של המתחם בו מצויים המקרקעין ל"אזור נופש מטרופוליני" המתיר הפעלת גני אירועים,  הגישה העותרת בקשה חוזרת לשימוש חורג לתקופה של 10 שנים. בקשתה  נדונה בועדה המקומית שהמליצה לועדה המחוזית לאשר את הבקשה.

8.         ביום 6.6.2005 דנה הוועדה המחוזית בבקשה ודחתה אותה מהנימוקים הבאים:-